Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật: Định danh pháp lý và kiến nghị hoàn thiện

Abstract

Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) năm 2023 đã luật hóa khái niệm “quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã có hạ tầng kỹ thuật” như một đối tượng giao dịch trong dự án bất động sản, mở ra hai cách hiểu khả thi với hệ quả pháp lý khác biệt: Tài sản phức hợp hay QSDĐ thuần túy. Từ cơ sở lý luận về phân định giữa quyền tài sản và đối tượng của quyền tài sản, kết hợp với kinh nghiệm so sánh từ chế định Erschließungsbeitragsrecht (pháp luật về phí phát triển hạ tầng) của pháp luật Đức, bài viết chỉ ra rằng kỹ thuật lập pháp hiện hành còn chưa minh định giữa 02 mô hình, tạo ra vùng xám ảnh hưởng đến định giá, thuế, bảo hành, quản lý hạ tầng dùng chung và hiệu lực giao dịch. Trên cơ sở đó, bài viết khẳng định đối tượng giao dịch là QSDĐ thuần túy, hạ tầng kỹ thuật là điều kiện gắn với dự án, đồng thời kiến nghị tách hạ tầng kỹ thuật ra khỏi tên gọi đối tượng giao dịch và xây dựng cơ chế pháp lý song song xử lý hạ tầng kỹ thuật đồng bộ giữa pháp luật về đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và thuế.